Історія справи

Постанова ВГСУ від 18.02.2014 року у справі №910/4434/13
Постанова ВГСУ від 27.11.2014 року у справі №910/4434/13

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 листопада 2014 року Справа № 910/4434/13 Вищий господарський суд України у складі колегії суддів :

головуючого суддіХодаківської І.П. (доповідач),суддівФролової Г.М., Яценко О.В.,розглянувши касаційну скаргуПриватного підприємства фірми "Вір'єм"на постанову від 22.07.2014 Київського апеляційного господарського судуу справі№910/4434/13 господарського суду міста Києваза позовомКомунального підприємства Печерського району міста Києва "Дирекція з управління нежитловим фондом Печерського району м.Києва"доПриватного підприємства фірми "Вір'єм"простягнення 600 724,06грн.

За участю представників сторін:

Від позивача - Богомаз А.К. (дов. від 08.01.14)

Лялюк Л.В. (дов. від 10.11.14)

Від відповідача - Безугла С.О. (дов. від 21.10.14)

У слуханні справи оголошувалась перерва до 27.11.2014.

Відповідно до розпорядження Секретаря другої судової палати від 18.11.2014 справа слухається колегією суддів у складі: головуючий - Ходаківська І.П., судді - Фролова Г.М., Яценко О.В.

ВСТАНОВИЛА:

Комунальне підприємство Печерського району міста Києва "Дирекція з управління нежитловим фондом Печерського району міста Києва" звернулось до господарського суду міста Києва із позовом до Приватного підприємства Фірми "Вір'єм" про стягнення 600 724,06 грн. заборгованості з орендної плати.

Рішенням господарського суду міста Києва від 28.05.2014 (суддя Підченко Ю.О.) позов задоволено, стягнуто з ППФ "Вір'єм" на користь КП Печерського району міста Києва "Дирекція з управління нежитловим фондом Печерського району міста Києва" 600 724,06 грн. заборгованості та судовий збір у розмірі 12 014,48 грн.

Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 22.07.2014 у складі: Пашкіної С.А., Калатай Н.Ф., Баранця О.М. рішення господарського суду першої інстанції залишено без змін.

ППФ "Вір'єм" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, касатор зазначає, що ст.286 ГК України, ст.762 ЦК України, ст.21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", п.6.6 Положення про оренду майна територіальної громади м.Києва, затв.Рішенням Київської міської ради від 22.09.11 за №34/6250 передбачено, що розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Проте, на думку заявника, вказаними нормами не передбачено обов'язкове оформлення домовленості щодо зміни розміру орендної плати між сторонами саме шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди.

КП Печерського району міста Києва "Дирекція з управління нежитловим фондом Печерського району міста Києва" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін.

Розглянувши матеріали справи та касаційної скарги, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, колегія суддів зазначає наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що між КП "Дирекція з утримання та обслуговування житлового фонду Печерської районної у м. Києві ради" та ППФ "Фірма "Вір'єм" 15.12.2009 укладено договір оренди нерухомого майна №139/601, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець на підставі розпорядження голови Печерської районної у м. Києві ради №343-р від 15.12.2009 зобов'язався передати, а орендар - прийняти у користування нежитлове приміщення за адресою: м. Київ, вул. Заньковецька, 8 загальною площею 627,0 кв. м., із них: 205,5 кв. м. на першому поверсі, 85,4 кв. м. в цоколі та 336,1 кв. м. в підвалі, для розміщення медичного закладу (стоматологічні кабінети та кабінети сімейного лікаря).

Згідно п. 9.1 договору від 15.12.2009 останній набуває чинності з дня його підписання та діє з 15.12.2009 до 15.12.2010.

15.12.2009 позивачем передано, а відповідачем прийнято нежитлове приміщення загальною площею 627,0 кв.м. із них: 205,5 кв.м. на першому поверсі, 85,4 кв.м. в цоколі та 336,1 кв.м. в підвалі будинку №8 на вул. Заньковецької у м. Києві, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлового приміщення.

Рішенням господарського суду міста Києва від 13.02.2012 у справі №52/107 встановлено, що відповідно до протоколу №4 від 25.03.2010, комісією з питань користування та відчуження комунального майна Печерської районної у місті Києві ради за клопотанням відповідача погоджено розділити договір оренди нежитлового приміщення по вул. Заньковецької, 8 на два: один договір на площу 498,0 кв. м., другий договір - на 129,0 кв. м.

Між Комунальним підприємством "Дирекція з управління та обслуговування житлового фонду Печерської районної у місті Києві ради", правонаступником якого є Комунальне підприємство Печерського району міста Києва "Дирекція з управління нежитловим фондом Печерського району міста Києва", та ППФ "Вір'єм" 25.03.2010 укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади Печерського району м. Києва №139/601.

Пунктом 1.1 договору визначено, що орендодавець на підставі розпорядження голови Печерської районної у місті Києві ради від 15.12.2009 за №343-р "Про надання переможцям конкурсу в орендне користування нежитлових приміщень відповідно до розпорядження голови Печерської районної у місті Києві ради від 10.12.2009 р. №331-р "Про затвердження результатів конкурсу на право отримання в оренду нежилих приміщень, які затверджені для передачі в орендне користування на конкурсних засадах розпорядженням голови Печерської районної у місті Києві ради від 04.12.2009 р. №279-р" передає, а орендар приймає в оренду нежитлове приміщення, будівлю, споруду за адресою: м. Київ, вул. Заньковецькій, 8, загальною площею 627,0 кв. м., із них: 205,5 кв. м. на першому поверсі, 85,4 кв. м. в цоколі та 336,1 кв. м. в підвалі для розміщення медичного закладу (стоматологічні кабінети та кабінет сімейного лікаря), орендна ставка - 205,5 кв.м. - 1-й пов. - 285,38 грн./кв.м. (з ПДВ), 85,4 кв.м. - 165,52 грн./кв.м. (з ПДВ) та 207,1 кв.м. - підвал - 214,88 грн./кв.м. (з ПДВ), що індексується з 15.12.2009 з моменту розпорядження Печерської районної у м. Києві ради №434-р від 15.12.2009.

Відповідно до п.2.1 договору об'єктом оренди є нежитлове приміщення, будівля, споруда загальною площею 498,0 кв. м. згідно з викопіюванням з поверхового плану, що складає невід'ємну частину цього договору.

Згідно п. 2.4 договору об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади Печерського району міста Києва і знаходиться на балансі КП УЖГ "Хрещатик".

Відповідно до п. 3.2.1 договору, орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди згідно з розділом 2 цього договору по акту прийому-передачі у день укладання договору оренди.

Відповідно до п.3.4.10 договору орендар зобов'язаний щомісяця сплачувати орендну плату та інші платежі по цьому договору і додатках до нього, у тому числі - комунальні платежі та здійснювати платежі в рахунок компенсації витрат по утриманню будинку та прибудинкової території експлуатуючим організаціям, що сплачуються за окремими договорами. Комунальні платежі сплачуються експлуатуючим організаціям у випадках, визначених у пункті 4.11 цього договору.

В пункті 4.1 договору сторони погодили, що за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату, незалежно від наслідків своєї господарської діяльності, розрахунок якої здійснюється на підставі Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади Печерського району м. Києва, що затверджена рішенням Печерської районної у місті Києві ради від 12.06.2003 за №105, зі змінами та доповненнями до неї, внесеними рішенням районної ради від 19.10.2006 за №14, і яка за перший місяць оренди становить: 1-й поверх - 48870,00 грн. * 104, 67% = 51152,23 грн., цоколь - 11779,0 грн. * 104, 67% = 12329,08 грн., підвал - 37084,00 грн. * 104, 67% = 38815,82 грн.; всього - 122756,56 грн. з ПДВ.

Розмір орендованої плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної оплати за попередній місяць на індекс інфляції, опублікований у поточному місяці (п.4.2 договору).

Відповідно до п. 4.3 договору, розмір орендованої плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, експертної вартості нерухомого майна, базових орендних ставок, цін, тарифів та у інших випадках, передбачених чинним законодавством України і Методикою розрахунку та порядком використання орендної плати за користування майном територіальної громади Печерського району м. Києва.

Розмір орендної плати може також бути змінено на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкту оренди, а також в інших випадках, передбачених чинним законодавством України та нормативними актами.

Згідно з п. 4.5 договору, платежі за поточний місяць, що зазначені у п. 4.1. цього договору, вносяться орендарем на рахунок орендодавця до 20-го числа поточного місяця.

Пунктом 4.13 договору передбачено, що орендар сплачує орендну плату та інші платежі, що визначені цим договором, до дня фактичної передачі орендодавцю об'єкта оренди по акту приймання-передачі.

Відповідно до п. 5.5 договору при закінченні терміну дії договору оренди і непродовженні його на новий термін чи достроковому припиненні договірних орендних відносин орендар має попередити орендодавця за 10 днів про звільнення об'єкту оренди та передати його по акту приймання - передачі представникам орендодавця у належному технічному та санітарному стані, не гіршому, ніж на момент передачі в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння йому шкоди.

У п. 6.2 договору зазначено, що зміни та доповнення до нього вносяться відповідно до чинного законодавства, а щодо взаємостосунків сторін, які не врегульовані цим договором або виникли після його укладання - за згодою сторін шляхом укладання додаткової угоди чи відповідно до ст. 11 ГПК України.

Згідно з п. 9.1 договору він набуває чинності з дати підписання його сторонами і діє з 25.03.2010 до 15.12.2010.

Відповідно до п. 9.2 договору, продовження терміну дії договору оренди здійснюється на підставі рішення комісії Печерської районної у місті Києві державної адміністрації по розподілу нежилих приміщень та наданню їх в орендне користування.

Рішенням господарського суду міста Києва від 13.02.2012 у справі №52/107 встановлено, що фактично надано в користування відповідачеві приміщення площею 367,0 кв. м. Решта приміщень площею 131 кв. м. фактично відповідачу передана не була.

23.08.2011 на виконання рішення постійної комісії Київради з питань власності від 16.08.2011, комісією в складі представників Печерської районної в місті Києві державної адміністрації, КП "Дирекція" та КП УЖГ "Хрещатик", на підставі акту прийому-передачі прийнято від ПП "Вір'єм" частину орендованих приміщень, площею 262,4 кв.м., а саме: підвал другого рівня площею 207,6 кв.м. (в т.ч. сходова клітина 13,1 кв.м.), підвал першого рівня - 40,9 кв.м. (в т.ч. сходова клітина 13,3 кв.м., яка виходить на центральний вхід, та сходова клітина площею 6,3 кв.м. (4,7+1,6) розміщена в торці будинку), а також сходова клітина першого поверху - 13,9 кв.м.

Додатковою угодою №1 від 24.11.2011 до договору оренди №139/601 від 25.03.2010 внесено зміни до пункту 1.1 договору оренди в частині зміни площі користування приміщенням з 23.08.2011, а саме: площа орендованих приміщень становить 364,6 кв. м., з них 191,1 кв. м. - 1-й поверх; 85,4 кв. м. - цоколь; 88,1 кв. м. - підвал першого рівня за адресою: м. Київ, буд. №8 на вул. Заньковецької.

Цією ж угодою термін дії договору продовжено до 31.03.2012 включно.

Судами також встановлено, що об'єкт оренди - нежитлове приміщення, яке розташоване по вул. Заньковецької, 8 літ. "А", на виконання розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 21.05.2012 за №1050 "Про внесення змін та доповнень у додатки 6 та 11 до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 р. №1112 "Про питання організації управління районами в місті Києві" та розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації від 29.10.2012 р. №1905 "Про внесення змін у додаток 11 до розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 р. №1112 "Про питання організації управління районами в місті Києві" було передано зі сфери управління Печерської районної в м. Києві державної адміністрації та з господарського відання КП "Хрещатик" до сфери управління Київської міської державної адміністрації та в господарське відання КП "Київжитлоспецексплуатація".

14.12.2012 між Головним управлінням комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (орендодавець), Приватним підприємством "Фірма "Вір'єм" (орендар) та Комунальним підприємством "Київжитлоспецексплуатація" (підприємство) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №963.

Відповідно до п. 1.1 зазначеного договору орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 22.09.2011 за №34/6250 та Протоколу Постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 04.12.2012 за №136 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вул. Заньковецької, 8 літ. А.

Об'єктом оренди згідно п. 2.1 договору є нежитлові приміщення, загальною площею: 367,00 кв.м., в тому числі 1 рівень підвалу - 82,60 кв.м., рівень 1 поверху - 201,70 кв.м., цокольний рівень - 82,70 кв.м.

Пунктом 2.4 договору визначено, що об'єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі КП "Київжитлоспецексплуатація".

Цей договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 14.12.2012 по 13.12.2015.

14.12.2012 на виконання договору його сторонами було складено та підписано тристоронній акт приймання-передачі нерухомого майна.

Відповідач за період з 01.12.2011 по 25.11.2012 не сплатив позивачу орендну плату, тому за відповідачем утворилась заборгованість у розмірі 600 724,06 грн. в зв'язку з чим позивач звернувся до господарського суду з даним позовом.

Відповідно до ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ч. 3 ст. 285 Господарського кодексу України визначено, що одним із основних обов'язків орендаря є внесення орендної плати своєчасно і в повному обсязі.

Пунктами 1, 4 ст. 286 Господарського кодексу України визначено, що орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Пунктом 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено обов'язок орендаря вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до пунктів 1, 3 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Згідно з пунктом 1 статті 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України, суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов'язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов'язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим кодексом, іншими законами або договором.

Згідно зі статтями 525, 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Статтею 610 Цивільного кодексу України визначено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням визначених змістом зобов'язання умов (неналежне виконання).

Господарськими судами встановлено, що матеріалами справи підтверджується, що позивачем на виконання умов Договору було передано відповідачу в орендне користування нежитлове приміщення за адресою: м. Київ, вул. Заньковецької, 8, а також користування відповідачем вказаним приміщенням у спірний період.

Доказів, які б підтверджували повернення орендованого приміщення позивачу після припинення дії Договору (31.03.2012), матеріали справи не містять та позивачем таких доказів судам попередніх інстанцій не надано.

Судами також встановлено, що заборгованість відповідача перед позивачем за період з грудня 2011 по 25.11.2012 підтверджена матеріалами справи і становить 600 724,06 грн.

Що стосується посилання касатора на необхідність застосування при розрахунку орендної плати нової Методики розрахунку і порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади Печерського району м. Києва, затв. рішенням Київради від 22.09.2011, колегія суддів відзначає наступне.

Розмір орендної плати визначено сторонами в п. 4.1 договору. Відповідно до п. 4.3 договору розмір орендної плати підлягає перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, експертної вартості нерухомого майна, базових орендних ставок, цін, тарифів та у інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

22.09.2011 рішенням Київської міської ради за № 34/6250 затверджено Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва та Методику розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду.

В пункті 6.2. договору встановлено, що зміни та доповнення до нього вносяться відповідно до чинного законодавства, а щодо взаємостосунків сторін, які не врегульовані цим договором або виникли після його укладання - за згодою сторін шляхом укладання додаткової угоди чи відповідно до ст. 11 ГПК України.

Відповідно до статті 653 Цивільного кодексу України, у разі зміни договору, зобов'язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

При цьому, зміни до договору, згідно зі статтею 654 Цивільного кодексу України, вчиняються в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Крім того, згідно п. 3.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29 травня 2013 за № 12 спори про внесення змін до договору оренди у зв'язку із запровадженням нових тарифів, ставок орендної плати (в т.ч. внесення змін до відповідних методик) мають вирішуватися з урахуванням вимог приписів статті 632 ЦК України та частини другої ст. 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими розмір орендної плати в договорі встановлюється за домовленістю сторін і може бути змінено за погодженням сторін.

Господарськими судами встановлено, що сторонами не було внесено в установленому порядку відповідних змін до спірного договору оренди щодо розміру орендної плати.

З огляду на викладене, суди обгрунтовано дійшли висновку про задоволення позову.

Колегія суддів звертає увагу касатора, що статтею 1117 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

З урахуванням викладеного, постанова апеляційної інстанції, якою залишено без змін рішення господарського суду першої інстанції про задоволення позову, відповідає нормам чинного законодавства і має бути залишена без змін.

Керуючись, ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Вищого господарського суду України

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Приватного підприємства фірми "Вір'єм" залишити без задоволення.

Постанову від 22.07.2014 Київського апеляційного господарського суду у справі №910/4434/13 господарського суду міста Києва залишити без змін.

Головуючий суддя І. Ходаківська

Судді Г. Фролова

О. Яценко